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珠海超20个在售楼盘产权不足60年

时间:2013-08-09  来源:  作者:

70年产权的房子,从你签下购房合同的那一刻开始,还剩多少年使用年限?如果有65年,那么你基本上不用担心亏了,因为这和你买个16G的IP A D,实际容量只有13G一样,均属正常范围。不过倘若只有50年,甚至50年不到的话,你认为这还正常吗?黄金楼市记者调查发现,珠海的在售楼盘中,有超过20个的产权年限已经不足60年,最“短命”的甚至只剩下49年。

多数买家会留意产权年限

在南湾某公司上班的陈先生最近有心入手位于香洲天朗海峰的房子,不过,听朋友说这个楼盘土地年限已经过去了十几二十年,他动摇了。“后来我特意打电话去问了,发现只有50年的产权了。”

购房者买房时是否会主动询问土地使用年限?南都联合珠海大粤房产对此展开了网络调查,结果显示,有超过88%的网友表示,买房时会特别留意楼盘的剩余产权年限,有85%的网友认为楼盘的产权年限“很重要”。

“产权年限一般都会关注吧,我觉着主要是大家都不清楚70年产权到期了会怎样,会不会出现需要再重新购买的情况,或者是别的需要再花钱的情况。所以都比较在意这个,希望自己的房子产权越长越好。”已经购买了西区保利香槟国际的市民尹先生表示,当时他在购买该楼盘时特意问了产权年限情况,听到产权从2010年算起,加上其他各方面也比较满意,才决定购买。“我对产权年限还是比较在意的,在一定程度上会影响对楼盘的价格预期。”

此外,有超过三成的网友表示能接受楼盘产权年限减少幅度在3年以内,有接近三成的网友表示能接受范围在5年以内,只有一成网友表示能接受20年以内。

超四成新盘不满60年年限

珠海的在售楼盘土地年限到底还剩多少?是不是真的都有70年?南都记者连日走访了珠海市区和西区部分楼盘,发现市区在售楼盘产权年限多数都在60-65年之间,但西区近20个在售楼盘中,其中除了保利香槟国际等新近拿地的楼盘之外,大多数楼盘都是90年代拿地,产权年限减少10-20年不等。比如愉翠雅园、荷塘物语、怡泰雅苑等楼盘,土地年限至今都只剩50年左右,最少的只剩49年。

合富辉煌市场研究部在2011年曾经做过一分关于土地的调查,调查显示,土地年限不满60年的有23个在售楼盘,其中市区楼盘有12个,西区楼盘有11个。而土地年限在61-66年间的有31个,不满60年年限的楼盘比例超过4成。

“除了这几年拍出来的地,你看那些2005年之前开发的项目,尤其是一些大项目,很多楼盘的土地产权年限都只有50多年。而且市区现在基本上没有什么地,当然土地使用期已经过了很多年。”新香洲某楼盘销售人员对于土地年限不足60年的担忧不以为然,她认为,只要不是太离谱,就没问题。

“一般来说,土地年限在60-67年就算是比较正常的。”唐家某发展商营销负责人朱先生表示,从拿地开始,还要预留时间做前期规划、报建、施工到拿预售开盘一般都要两三年时间,一些大规模楼盘开发周期长一些,如仁恒星园2004年拿地,2006年开卖,至今已是尾货阶段,所以土地年限使用了10年,也是正常情况。

产权到期后可能会发生什么情况?超过3成网友认为“想不了那么远”,还有近三成网友认为“中国的建筑一般撑不了那么久”,只有近两成网友认为到时会补差价继续住。

珠海市国土局一名工作人员表示,目前全国都没有相关细则出台,所以也说不清到期会如何。而珠海市住建局房产科相关负责人则建议买家自己考虑,“我个人的看法是哪怕50年之后到期了,你的房子也不会被收走,所以不用太担心。”

原因分析

监管不力,造就囤地和烂尾楼

一个中等规模的楼盘正常开发周期为三至五年,是什么原因导致这么多楼盘从拿地到开售花了十几二十年呢?

在剩余产权年限不足的楼盘名单里,除了几家大房企之外,更多是西区的中小开发商,他们构成了主力军。

南都记者调查了西区近20个在售楼盘,大多数楼盘都是90年代拿地,产权年限减少10-20年不等。

“拿地不开发的原因有很多。”据珠海某品牌发展商负责人表示,既有政策的因素,也有发展商自身和市场环境的因素。

首先一个是政策因素,如城中村改造。据南都记者采访了解到,珠海在售楼盘产权不足60年的,多数拿地时间都在上世纪90年代中后期,也有部分楼盘是2000- 2003年间城中村改造项目。“城中村改造项目有其特殊性,改造到现在若不是项目本身规模过大,就是拆迁难度很大,影响了它的开发周期。”朱先生表示。

其次,市场环境也有影响。上世纪90年代,在金融风暴的影响下,珠海产生了一批烂尾楼项目,很多项目因此停工、或者已拿地发展商根本就不开工,也导致在市场环境好了之后,重新进行开发导致的土地年限的减少。

另外,发展商自身战略也影响了开发。有发展商判断土地未来升值,可能会采取囤地的方式拿地。尤其在早期地方政府对于闲置土地监管不严的情况下,更造成了很多发展商囤地。

朱先生透露,其实,还有些发展商是直接从他人手中承接,或者是股份合作方式去开发,若地块年限过长,则需要补地价才能获得70年产权,而发展商又不愿意花这笔地价款。

前景分析

谁接最后一棒,才用考虑年限问题

产权剩余年限减少到底会带来怎样的影响?南都记者采访了很多人,但没有一个人能够做出权威回答。

但在多数业内人士看来,产权剩余年限减少并不会影响到楼盘本身的价值,甚至在发展商定价时,几乎都不会将产权年限作为一个定价的参数考虑。

“我们定价时仅仅考虑市场环境、产品品质等因素。至于产权年限,除非说只有十多二十年,会影响楼盘的销售才会去考虑。”拱北某发展商直言不讳。

“其实中国城市更新的速度很快,现在都有很多人想买那种特别老的房子,博拆迁补偿呢。”莱斯租售中心负责人李永龙表示,产权到期后,就是一个补地价的问题。即使只有50年产权,也要到50年之后才知道是否政策发生变化、市场发生变化,或者说这房子是否已经拆迁等。

“其实产权问题就是一个接力棒,现在很少人会在一套房子里住满50- 60年,至于产权到期则是最后一个接棒的人考虑的问题。”朱先生表示。

(数据来源:记者结合合富辉煌数据统计)

采写:南都记者 刘瑾 南都见习记者 陈育

(本文来源:南方都市报 ) 杨森